A ação de despejo é o instrumento que o proprietário usa pra recuperar o imóvel quando o inquilino descumpre o contrato de aluguel ou em outras situações previstas na Lei do Inquilinato. Apesar de comum, é um procedimento que envolve regras específicas, prazos diferentes pra cada situação e direito de defesa do morador.
Este guia detalha as principais hipóteses, os prazos e como tanto proprietário quanto inquilino devem agir.
Resposta rápida. A Lei nº 8.245/1991 prevê hipóteses como falta de pagamento, infração contratual, retomada para uso próprio, denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado e necessidade de obras. Os prazos variam de 15 dias a 6 meses pra desocupação. O inquilino pode purgar a mora e até evitar o despejo nas primeiras vezes em que houver atraso.
Principais hipóteses de despejo
- Falta de pagamento de aluguel e demais encargos
- Infração contratual, como sublocação não autorizada ou alteração estrutural sem permissão
- Necessidade de uso próprio ou de parentes do proprietário
- Obras que dependam da desocupação
- Encerramento do contrato por prazo determinado, ao fim do período
- Denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado, após 30 meses de vigência
Prazos de desocupação
- 15 dias, em situações que envolvem falta de pagamento, mediante decisão liminar
- 30 dias, em despejo por denúncia vazia
- 30 dias, em despejo por término de contrato com prazo determinado
- 6 meses, em alguns casos de retomada para uso próprio sem urgência justificada
Purga da mora
Quando a ação é por falta de pagamento, o inquilino pode pagar todos os valores em atraso até 15 dias após a citação, somando aluguéis, encargos, juros, multa e custas processuais. Esse pagamento evita o despejo nas duas primeiras ocorrências em um período de 24 meses.
Liminar de despejo
Em alguns casos, o juiz pode conceder liminar de desocupação em 15 dias. Isso costuma ocorrer quando há término de contrato com aviso prévio descumprido, falta de pagamento sem caução, descumprimento de obrigação grave ou retomada para obras essenciais. A liminar exige caução, normalmente de três aluguéis.
Defesa do inquilino
O inquilino pode se defender alegando, entre outros pontos.
- Pagamento feito mas não reconhecido pelo proprietário
- Cobrança de valores não previstos no contrato
- Falta de notificação prévia em casos de denúncia vazia
- Existência de obras urgentes não realizadas pelo proprietário, com pedido de redução de aluguel
- Vícios no imóvel que afetem a habitabilidade
Como funciona após a sentença
Após sentença de despejo, o juiz expede mandado pra desocupação no prazo determinado. Em caso de resistência, o oficial de Justiça pode usar reforço policial. Os bens do inquilino devem ser retirados pelo próprio, e o proprietário não pode mexer no patrimônio alheio sem autorização judicial.
Perguntas frequentes
Posso retirar o inquilino sem ação judicial
Não. Despejo extrajudicial é proibido. Cortar luz, água ou trocar fechaduras configura turbação de posse e pode gerar indenização ao morador.
O contrato verbal permite despejo
Sim. A locação verbal é válida, mas o proprietário precisa comprovar a existência da relação. Testemunhas, recibos e mensagens costumam servir como prova.
O inquilino pode pedir prazo extra pra sair
Em algumas hipóteses sim. O juiz pode estender o prazo de saída por motivos relevantes, como saúde ou necessidade de organizar mudança em situações pontuais.
Quanto custa uma ação de despejo
As custas variam por estado e dependem do valor do aluguel anual. Em muitos casos, o proprietário acaba recuperando essas despesas do inquilino ao final.
Conclusão
A ação de despejo segue regras claras, com prazos e direitos pros dois lados. Antes de qualquer medida extrema, o diálogo costuma resolver a maior parte das situações. Quando o conflito chega à Justiça, a melhor saída é cumprir o que a lei estabelece.
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Aviso legal. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a orientação de um advogado pra o seu caso concreto.